目次
事業方式による不動産の有効活用
自己建設方法
土地所有権が自分の土地を保有したまま、自図からが有効活用の企画や資金調達、建築、運営管理を行い、賃貸事業などを行う方法。
ノウハウが必要で、リスクが高くなる。
事業受託方式
土地諸州者が自分の土地を保有したまま、デベロッパーに企画、立案、建物の建設など一括して委託し、賃貸し事業などを行う方法。
土地信託方法
土地所有者が土地を信託銀行に預けて、信託銀行が企画立案、資金の調達から建築・テナント募集・建物の管理などを行う方法。
信託期間中の土地や建物は信託銀行の名義になっているが、信託終了後は所有者に戻る。
等価交換方式
土地所有者が土地を出資し、その土地の上にデベロッパーの資金で建物を建て、建物費用と土地代の割合に応じて土地所有者とデベロッパーが建物を所有する方式。
土地の全部を譲渡する全部譲渡方式と一部のみ譲渡する部分譲渡方式がある。土地の全部または一部を売却して建物に買い換えるので、借入金が不要。
定期借地権方式
定期借地権を設定した土地にマンションなどを建て、定期借地権付きの建物として事業を行う方法。開発事業は主にデベロッパーが行う。
土地所有者にとっては資金負担がなく、安定的な収益が見込める。
建設協力金方式
土地所有者が、建物等の借主から建設資金の全部または一部を借りて建物を建築する方式。郊外のロードサイド店舗に多く見受けられる。
不動産の有効活用
アパートやマンションの経営
アパートやマンションの経営は、駅に近いなどの立地条件に大きく左右される。一般にファミリータイプのマンションとと比べて、ワンルームマンションは1㎡あたりの賃料単価(家賃)が割高になる。
オフィスビル経営
対象が法人となるため、景気の変動や立地条件にも影響される。通常、賃貸マンションより収益性が高い反面、初期費用は多くかかる。
駐車場経営
駐車場の経営を行う場合、借地権や借家権などの問題が起きないといったメリットがある。
固定資産是の減税措置がなく、相続税評価額も高くなる。
不動産の投資判断指標
不動産事業の採算性をみる指標
表面利回り(単純利回り)
$\frac{年間総収入}{投資金額}$×100
純利回り(NO１利回り)
$\frac{年間純収入}{投資金額}$×100
＝$\frac{年間収入の合計額-諸経費}{投資金額}$×100
キャッシュ・オン・キャッシュ(自己資金に対する収益性)(％)
＝$\frac{手取り額(収入-出資)}{自己資金}$×100
ケース
取得した不動産価額5,000万円、
賃貸収入(年)500万円、
年間経費100万円、
自己資金2,000万円、
銀行借入3,000万円(年間返済額200万円)
表面利回り
$\frac{500万円}{5000万円}$×100＝10％
純利回り
$\frac{500万円-100万円}{5000万円}$×100=8%
キャッシュ・オン・キャッシュ
$\frac{500万円-100万円-200万円}{2000万円}$×100＝10％
参考書 購入リンク
↑amazonで購入する場合は上の画像をクリック
