FP3不動産編ー不動産に関する法律

借地借家法

借地権

借地権とは

　建物の所有を目的として、他人の土地を借りて使用する権利のこと。
借地権は普通借地権と定期借地権に分類される。

普通借地権(普通借地契約)

　土地の所有者(地主)に正当な事由が無い限り、借地人(借主)が望めば契約が更新される。借地上の建物の登記を行うことで、借地権を登記していない場合でも第三者に対して借地権を主張(対抗力)でき、建物を明け渡さなくて済む。

• 契約方法
  • 書面の必要なし
• 契約期間(存続期間)
  • 通常、30年
  • 30年よりも短い期間を定めた場合、無効にならず、存続期間は30年
• 利用目的
  • 建物の用途は制限なし
• 契約の更新
  • 期間満了時に建物がある場合、同一条件で更新される
  • 最初の更新期間は20年以上
  • 2回目以後は10年以上の単位で更新
• 建物買取請求権
  • 借地人は、契約を更新しない場合には地主対して建物の買取を請求する権利
  • 地主が借地契約の満了時に更新を拒絶する場合は、正当な事由が必要

定期借地権(定期借地契約)

　定められた契約期間で借地契約が終了し、その後は契約の更新がない借地権のこと。
期間終了すると必ず借地人から地主に土地が返還される。

• 3種類の定期借地権
  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 事業用定期借地権

借家権

　他人の建物を借りる権利のこと。
普通借家権と定期借家権がある

普通借家権とは

　居住するための建物を借りる権利(賃借権)を家主と契約すること。
借りた建物の利用目的は、限定されていない。

• 契約方式
  • 口頭でも書面でも契約可能
• 契約期間（存続期間）
  • 1年以上
  • 1年未満の期間を定めた場合、期間の定めのない契約になる
• 契約の更新と終了
  • 契約期間が終了しても、賃貸人が正当な事由で拒絶しなければ、同一条件で自動更新される
  • 賃貸人が契約を解約する場合
    • 期間満了の1年前～6カ月前までに通知する必要がある
    • 正当な拒絶事由をもっていなければならない

普通借家権のポイント

• 賃貸人(家主)の胴囲を得て賃借人(借主)が建物に取り付けた造作物については、期間満了時に賃貸人(家主)に時価で買い取るように請求できる、造作買取請求権がある
• 造作物
  • エアコン、インターネット機器、たたみ　など
• 賃貸人は、契約時に賃借人に造作買取請求権を放棄される特約をつけることができる

定期借家権(定期借家契約)

　一定期間で契約が酋長する建物の賃貸借家契約。

• 賃貸人に正当な事由がなくとも、期限がくれば契約は更新せず終了する
• 契約終了後に再契約することはできる

定期借家権の概要

• 契約方法
  • 公正証書などの書面で行う
  • 公正証書でなくともよい
• 契約期間(存続期間)
  • 契約期間の制限はなく自由で、1年未満も可能
  • 賃貸人は賃借人に対し、あらかじめ、契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了することを、書面で交付して説明しなければならない
• 利用目的
  • 特に制限はなく、移住用でも事業用でも可能
• 契約の更新と終了
  • 契約の更新はない
  • 賃貸人は契約期間が1年以上の場合は、期間満了の1年～6カ月前までに「賃貸借契約が終了する」旨の通知が必要

都市計画法

　健全で秩序ある都市として総合的に都市計画を行うための基本的な法律。

都市計画区域

　都市として総合的に整備や開発などを行う必要がある区域のこと。

• 都道府県が指定する区域と国土交通大臣が指定する区域がある
• 都市計画区域の中には線引き区域と非線引き区域がある
• 線引き区域はさらに、市街化区域と市街化調整区域に区分されている

市街化区域と市街化調整区域の概要

市街化区域

• すでに市街地になっている区域
• 10年以内に優先的に市街化を図るべき区域のこと
• 住居系・商業系・工業系地域がある

市街化調整区域

• 市街地になるのを抑制する区域のことで、自然環境などを残していく場所のこと
• 開発行為や建築物の建築が制限される

用途地域

• 建築できる建物の種類が制限される
• 13種類に変れる
  • 住居系、商業系、工業系などの用途地域がある
• 市街化区域には用途地域が定められている
• 市街化調整区域では原則、用途地域が定められていない

開発許可制度

　都市計画区域内などで一定規模以上の建築物を建てるなどの開発行為を行う場合、事前に都道府県知事などの開発許可が必要。

開発行為にあたるもの

• ゴルフコース
• 野球場
• 動物園　などの建設

線引き区域　市街化区域の許可が必要なケース

• 1,000㎡以上の開発行為は許可が必要
• 3大都市圏の既成市街地などは500㎡以上

線引き区域　市街化調整区域の許可

• 開発規模にかかわらず許可が必要

非線引き区域の許可が必要なケース

• 3,000㎡以上の開発行為は許可が必要

市街化区域以外において許可が不要な開発行為

• 農林漁業を営む者の住居を建築するための開発行為
  • 農業、林業、漁業用施設
  • 畜舎、堆肥舎、サイロ　など

開発許可制度のポイント

• 開発工事が完了した公告があるまでは、建築物を建てることはできない
• 開発許可を受けた土地であっても、建築物を建てる場合は、建築基準法上の建ぺい率等の規制の確認は必要

建築基準法

建築基準法とは

　建物の敷地や構造、用途など建物を建築するうえでの基本的なことを定めた法律。

用途制限

用途制限のポイント

• 2つ以上の用途地域にまたがって建物を建築する場合は、面積が過半を占める用途地域の制限が適用される

道路の定義と接道義務

道路の定義とは

• 建築基準法で幅員が４ｍ以上ある道を定義としている
• 例外として、2項道路がある

• 幅員が４ｍ未満の道路の中で特定行政庁が指定したもの
• 原則として道路の中心線から水平距離で２ｍずつ両側に後退した線が道路と宅地の境界線とみなされる
• 後退部分はセットバックという
  • 建物の敷地としては利用できない
  • 再建築する場合の面積にも、敷地面積に含まない

建物を再建築するときはセットバック部分を除いた面積が敷地面積となる。

片側が河川などの場合のセットバック

接道義務

• 建物の敷地は幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならない
• ２ｍ以上接していない場合は建築できない

建蔽率

建ぺい率とは

　敷地面積に対する建築面積の割合のこと。
　用途地域ごとに上限が定められている。

建ぺい率(％)＝$\frac{建築面積}{敷地面積}$×１００

最大建築面積＝敷地面積×建ぺい率

ケース

敷地面積が５００㎡の土地の建ぺい率が60％の場合、
５００㎡×０．６＝３００㎡
よって建築面積は３００㎡までとなる

敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合

　それぞれの建ぺい率とそれぞれの地域に属する面積の加重平均により求める。

問題

Aの土地　３００㎡
　　　　　建ぺい率６０％
Bの土地　４００㎡
　　　　　建ぺい率５０％
異なるA、Bの土地にわたって建物を建築する場合の建築面積と建ぺい率はいくらか。

答え

Aの建築面積＝３００㎡×０．６＝１８０㎡
Bの建築面積＝４００㎡×０．５＝２００㎡
最大建築面積＝１８０㎡＋２００㎡＝３８０㎡
建ぺい率＝$\frac{380㎡}{300㎡+400㎡}$×100＝54％

建ぺい率の上限緩和（10％～20％）

• 特定行政庁が指定する角地にある建築物の場合　10%緩和
• 防火地域内および準防火地域内で耐火建築物または準耐火建築物を建てる場合　10％緩和
  • 建ぺい率80％以外の建築物に限る
• 上記の両方に該当する場合　20％緩和

建ぺい率の制限がなくなる場合

• 建ぺい率80％の地域の防火地域内で耐火建築物を建てる場合

容積率

容積率とは

　敷地面積に対する建築物の延べ(床)面積の割合のこと、用途地域ごとに上限が定められている。

容積率(％)＝$\frac{建築物の延べ(床)面積}{敷地面積}$×100

最大延べ(床)面積＝敷地面積×容積率

ケース

敷地面積が５００㎡の土地の容積率が200％の場合、
５００㎡×２００(％)＝１，０００㎡
最大１，０００㎡の延べ面積の建物を建築することができる

前面道路の幅員による容積率の考え方

　敷地が接する前面道路の幅が１２ｍ未満の場合、用途地域ごとに定められている容積率と計算で求められる数値の少ない方の容積率を用いる

計算で求められる数値とは

• 住居系用途地域の場合　前面道路の幅員×10分の４
• 住居系用地域以外の場合　前面道路の幅員×10分の６

問題

前面道路の幅員が１０ｍ、敷地２００㎡とする。
住居系用途地域に建物を建てる場合、最大延べ(床)面積はいくらか。
指定容積率は２００％とする。

答え

住居系用途地域なので
１０分の４×１０ｍ×１００＝４００％
指定容積率２００％＜４００％
したがって、
最大延べ(床)面積＝２００㎡×２００％＝４００㎡

敷地が容積率の異なる地域にわたる場合

　それぞれの地域ごとの容積率を加重平均して求める

問題
異なる容積率の用途地域にわたる土地に建物を建築する場合、最大延べ面積はいくらか。
準住居地域　５０㎡、指定容積率１００％、
近隣商業地域　１００㎡、指定容積率２００％、
前面道路　１０ｍ　とする

答え
準住居地域
住居系用途地域なので　１０×１０分の４×１００＝４００％＞指定容積率１００％　と計算する
少ない１００％が適用されて
５０㎡×１００％＝５０㎡
近隣商業地域
商業系地域なので　１０×１０分の６×１００＝６００％＞指定容積率２００％　と計算する
少ない２００％が適用されて
１００㎡×２００％＝２００㎡
したがって
最大延べ面積＝５０㎡＋２００㎡＝２５０㎡
ちなみに
容積率＝$\frac{250}{50+100}$×１００＝166%

規制等が異なる地域で建物を建築する場合のポイント

• ２つ以上の用途地域にわたって建物を建てる場合は、面積が過半を占める用途地域の制限を受ける
• 建ぺい率、容積率が異なる地域にわって建物を建てる場合は、加重平均して合計する
• 防火地域と準防火地域にわたって建物を建てる場合には、建築できる建物の制限等について厳しい方の規制(防火地域の規制)が適用される
• 特定行政庁が指定する角地にある建物や、防火地域内・準防火地域内の耐火建築物や、準耐火建築物に該当する場合、建ぺい率は緩和されるが、容積率は緩和されない

その他の規制

• 第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域および田園住居地域では、原則として１０㎡または１２㎡のうち都市計画で定められた高さを超える建物を建てることはできない
• 中高層の建物による日影を一定時間内に抑え、周囲地域の住居環境(日照時間)を保護する規制が住居系地域、近隣商業地域、準工業地域に設けられている
  • 日影規制という

農地法

農地法とは

　自由に農地を処分することを規制するための法律。
　農地や牧場などの売買や転用を行う場合、農業委員会などの許可や届け出が必要。

農地法の用語

• 権利の移動
  • 農地または採草放牧地をそのまま売買すること
• 転用
  • 農地を住宅など農地以外の土地にすること
• 転用目的での権利の移動
  • 農地を宅地など農地以外の土地にするために売買すること

権利の移動

• 農業委員会が許可する
• 特例は特になし

転用・転用目的での権利の移動

• 都道府県知事が許可する
  • 農林水産大臣が指定する市町村では市町村の長の許可が必要
• 事前に農業委員会に届け出れば許可は不要

区分所有法

区分所有法とは

　1棟のマンションやアパートなどの各部屋の所有者(区分所有者)に対する建物の使用や管理に関して定めた法律できある。

区分所有建物

　1棟の建物のうち、構造上区分されており、独立して住居、店舗などに使用する目的の建物のこと。

• 専有部分
  • 住居、店舗、事務所　など
• 共有部分
  • 廊下、階段、エレベーター　など
• 区分所有者の共有部分についての権利の割合
  • 所有している専有部分の床面積の割合によって決まる

敷地利用権

敷地利用権とは

　専有部分を所有するために、建物の敷地を利用する権利のこと。

分離処分の禁止

　区分所有者は原則として、専有部分とその敷地利用権を切り離し、別々に処分することはできない。

区分所有者の集会による決議

　マンションの区分所有者によってつくられるマンション管理組合では、各区分所有者は集会の決議によって意思決定を行う。

議決権に基づく算出

• 区分所有者の人数
• 専有部分の床面積の保有割合

議決の種類

• 普通決議
• 特別決議

集会の回数

　区分所有建物の管理者は、少なくとも年1回以上行わなければならない

議決権の割合

• 普通議決
  • 区分所有者数
  • 議決権の過半数で決める
• 特別議決
  • 規約(ルール)の設定や変更・廃止をする場合
    • ４分の３の賛成で決定
  • 建て替えの場合
    • ５分の４の賛成で決定

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