目次
宅地建物取引業
宅地建物取引業の基本
宅地建物業となるには
- 不特定多数の取引をすること
- 反復継続して行うこと
宅地建物取引業の取引
- 自らが土地・建物の売買・交換を行う場合
- 他人の土地・建物の売買・交換・賃借の媒介(仲介) など
宅地建物取引業者(不動産業者)
宅地建物取引業者とは
- 不動産の取引を業として行う者
- 免許が必要
宅地建物取引業を営むためには
- 5人に1人の割合で宅地建物取引士証の交付を受けた宅地建物取引士を置かなければならない
宅地建物取引士の3つの業務
- 原則、宅地建物取引士証を提示したうえで、不動産取引に関する重要事項説明書を事前に交付し説明する
- 重要事項説明書へ記名・押印をする
- 契約締結後、遅滞なく、契約内容記載書に記名・押印をする
媒介契約
- 宅地建物取引業者に仲介りを依頼する場合は、媒介契約を結ぶ必要がある
- 媒介契約には3種類ある
- 書面で契約を行う
一般媒介契約
- 複数の業者に仲介依頼ができる
- 自ら取引相手を見つけることができる
- 契約期間は特にない
- 依頼者への報告義務はない
専任媒介契約
- 複数の業者に仲介依頼できない
- 自ら取引先を見るつけることができる
- 契約期間は3カ月以内
- 依頼者への報告義務は2週間に1回以上
専属専任媒介契約
- 複数の業者に仲介依頼できない
- 自ら取引先相手を見つけることはできない
- 契約期間は3カ月以内
- 依頼者への報告義務は1週間に1回以上
報酬の限度額
- 宅地建物取引業者が、媒介・代理で受け取る報酬の限度額が定められている
- 賃貸借の媒介の場合
- 家主と借主から受け取ることができる金額の合計は、家賃の１ヵ月分＋消費税以内となっている
売買契約に関する留意事項
手付金
手付金とは
売主と買主の間で契約が成立したことを確認するために、買主から売主に支払われるお金のこと。
申し込む金などとは違い、代金の一部に相当するお金である。
- 相手が契約の履行に着手するまでであれば、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を買主に支払うことで契約を解除できる
- 宅建業者が売主で、宅建業者以外の者が買主の場合、宅建業者は売買代金の20％を超える手付金を受けとることができない
契約不適合責任(瑕疵担保責任)
契約不適合責任とは
不動産に雨漏りしているなどの契約内容に適合しないものがあった場合に、売主が買主に対して負う責任のこと。
- 買主は瑕疵により契約の目的を達成できない場合、欠陥のあることを知った日から1年以内に売主に契約内容に適していないことを通知することで、契約を解除できる。
- 契約を解除できない場合は、損害賠償できる。
- 売主が契約不適合を事前に知っていた場合や、重大な過失により知らなかった場合には、売主の責任期間は延長され、5年間となる
- 契約内容に不適合な箇所があった場合、買主は売主に対して該当箇所を補修するよう請求が可能
- 売主が応じない場合、購入代金の減額を請求できる
- 宅建業者が売主となる場合は、契約不適合責任を面積する特約は無効になる
危険負担
危険負担とは
売買契約をしてから物件の引き渡しを受けるまでの間に、地震などの天災により建物などの一部または全部が壊れたときに、損害の負担をどうするのかについて決めることをいう。
以前は…
天災などで建物が壊れた場合、売主の責任ではないので、特約が無い場合は、買主は代金を支払わなければならなかった。
民法の改正後
売主に責任がない場合であっても、買主が目的を達成できない場合には、特約が無くても買主は契約を解除できるようになった。この場合にも売主の責任とすることが明確となった。
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